La planimetria catastale era corretta, ma l’immobile non era conforme urbanisticamente
- GIUSEPPE MARSEGLIA
- 5 giorni fa
- Tempo di lettura: 6 min
Un caso reale seguito a Torino dimostra perché, prima di vendere o acquistare casa, non basta controllare la planimetria catastale: occorre ricostruire lo stato legittimo dell’immobile attraverso le pratiche edilizie depositate in Comune.
Primo giorno di rientro al lavoro dopo le vacanze estive, prima verifica urbanistica.
Il primo giorno di rientro in ufficio è iniziato con la richiesta di un cliente che doveva vendere un appartamento.
A prima vista sembrava una pratica semplice. La planimetria catastale rappresentava un immobile composto da ingresso, ripostiglio, camera da letto, bagno, tinello e cucinino. La distribuzione indicata sembrava coerente e non emergevano anomalie evidenti.
Ci si sarebbe potuti fermare lì e concludere che fosse tutto in regola.
È proprio questo, però, uno degli errori più frequenti nelle compravendite immobiliari: considerare la planimetria catastale come prova sufficiente della regolarità edilizia dell’immobile.
Per verificare davvero la situazione abbiamo eseguito l’accesso agli atti presso il Comune di Torino, recuperato il progetto edilizio depositato e confrontato tre elementi:
la planimetria catastale;
la documentazione edilizia comunale;
lo stato reale dell’appartamento.
Il confronto ha fatto emergere il problema.
Catasto e Comune rappresentavano due situazioni differenti
Nel progetto conservato negli archivi comunali la disposizione interna non coincideva con quella riportata nella planimetria catastale. Il ripostiglio risultava collocato diversamente e anche l’accesso al bagno non corrispondeva alla configurazione rappresentata al Catasto.
A quel punto non era ancora possibile stabilire quale documento descrivesse lo stato reale dell’appartamento. Era necessario effettuare un rilievo sul posto.
Il sopralluogo ha confermato che l’abitazione corrispondeva sostanzialmente alla planimetria catastale, ma non al progetto edilizio depositato in Comune. Anche il prospetto esterno appariva coerente con la documentazione comunale: le difformità riguardavano la distribuzione interna.
La conclusione tecnica è stata quindi chiara: la rappresentazione catastale descriveva correttamente lo stato dei luoghi, ma l’immobile non risultava conforme sotto il profilo urbanistico-edilizio.
In altre parole, il Catasto era aggiornato rispetto alla situazione reale, mentre le modifiche interne non risultavano legittimate da un idoneo titolo edilizio.
Una planimetria catastale corretta non dimostra la conformità urbanistica
Questo caso consente di chiarire una distinzione fondamentale.
La planimetria catastale è il disegno dell’unità immobiliare registrato nella banca dati del Catasto. Riporta normalmente la distribuzione dei locali, gli accessi, le aperture e altri elementi utili all’identificazione e alla rappresentazione dell’immobile.
La conformità urbanistico-edilizia riguarda invece la corrispondenza tra lo stato attuale dell’immobile e lo stato legittimato dai titoli edilizi, dai progetti e dagli altri documenti conservati presso il Comune.
I due piani di verifica sono collegati, ma non sono intercambiabili.
È quindi possibile trovarsi davanti a situazioni differenti:
planimetria catastale e documentazione comunale entrambe corrette;
stato comunale corretto, ma planimetria catastale non aggiornata;
planimetria catastale corrispondente allo stato reale, ma opere mai autorizzate in Comune;
difformità presenti sia sotto il profilo catastale sia sotto quello urbanistico.
Nel caso raccontato nel video ci trovavamo nella terza situazione, probabilmente la più insidiosa: osservando soltanto la planimetria catastale, l’immobile sembrava perfettamente regolare.
Perché l’accesso agli atti è indispensabile
L’accesso agli atti permette di consultare i fascicoli edilizi e di recuperare, quando disponibili, licenze, concessioni, permessi di costruire, autorizzazioni, CILA, SCIA, condoni, elaborati grafici e successivi provvedimenti che interessano l’immobile.
Il Comune di Torino mette a disposizione il sistema EdificaTO per la ricerca e la consultazione dei fascicoli edilizi. La semplice presenza di un documento, tuttavia, non conclude la verifica: occorre ricostruire l’intera successione dei titoli e individuare quale elaborato rappresenti l’ultimo stato legittimato.
Un controllo tecnico completo richiede normalmente di:
individuare correttamente l’unità immobiliare;
ricercare le pratiche edilizie relative al fabbricato;
esaminare i progetti e le eventuali varianti;
verificare condoni, sanatorie o pratiche successive;
confrontare gli elaborati comunali con la planimetria catastale;
effettuare il rilievo dello stato dei luoghi;
classificare correttamente le eventuali difformità;
stabilire se e con quale procedimento possano essere regolarizzate.
Non basta quindi scaricare una pianta o sovrapporre velocemente due disegni. La parte più delicata consiste nell’interpretare correttamente la documentazione e ricostruire la storia edilizia dell’immobile.
Il sopralluogo trasforma i documenti in una verifica reale
Dopo aver individuato la discordanza tra Catasto e Comune siamo andati direttamente nell’appartamento.
Il rilievo aveva uno scopo preciso: capire se fosse errata soltanto la rappresentazione catastale oppure se fossero state realizzate opere interne senza il necessario titolo edilizio.
Sul posto abbiamo verificato la facciata, la posizione degli ambienti, il ripostiglio, l’accesso alla camera, il bagno, la cucina e la camera da letto. Le misurazioni e il confronto con gli elaborati hanno confermato che la distribuzione reale non coincideva con quella legittimata in Comune.
La difformità non era quindi un semplice errore grafico. Erano presenti modifiche interne che richiedevano una regolarizzazione edilizia.
Questo passaggio è decisivo perché la soluzione non può essere scelta soltanto osservando i documenti. Natura, consistenza e data delle opere devono essere valutate caso per caso da un professionista abilitato.
La soluzione individuata: CILA presentata dopo l’esecuzione delle opere.
Dopo il rilievo e l’analisi tecnica, per questo specifico appartamento è stata individuata la possibilità di regolarizzare le opere attraverso una CILA presentata successivamente alla loro esecuzione, comunemente chiamata CILA in sanatoria.
La Città di Torino prevede espressamente il deposito telematico della CILA tramite il portale MUDE Piemonte e distingue anche l’ipotesi prevista dall’articolo 6-bis, comma 5, del D.P.R. 380/2001 per la comunicazione presentata dopo la conclusione dei lavori.
Questo non significa che qualsiasi difformità possa essere sanata con una CILA. Il procedimento corretto dipende dal tipo di intervento eseguito, dalle norme applicabili, dall’eventuale presenza di vincoli e dalla possibilità concreta di regolarizzazione.
In questo caso, completata la documentazione, la pratica verrà depositata in circa una settimana, consentendo di proseguire la vendita con una situazione urbanistica definita. Il termine si riferisce esclusivamente all’organizzazione di questo incarico e non costituisce un tempo garantito per qualsiasi pratica.
Abbiamo evitato un possibile contenzioso tra venditore e acquirente
La verifica è stata eseguita prima del rogito. Questo ha permesso al venditore di conoscere il problema e di affrontarlo prima che la compravendita arrivasse alla fase conclusiva.
Se la difformità fosse emersa più tardi, avrebbe potuto provocare:
rinvio della stipula;
richieste di riduzione del prezzo;
costi tecnici e amministrativi non previsti;
difficoltà con l’acquirente o con l’agenzia immobiliare;
contestazioni sulla documentazione consegnata;
perdita di fiducia tra le parti;
nei casi più complessi, un vero contenzioso.
Una consulenza preventiva non elimina automaticamente ogni problema, ma consente di individuarlo quando esiste ancora il tempo per gestirlo correttamente.
Nel nostro caso il valore del controllo non è stato soltanto tecnico. Aver scoperto la difformità in anticipo ha protetto sia il venditore sia il futuro acquirente.
Gli errori da evitare prima di vendere casa
1. Controllare soltanto la planimetria catastale
La corrispondenza tra la planimetria catastale e l’appartamento è importante, ma non dimostra da sola che le opere siano state autorizzate dal Comune.
2. Confondere Catasto e urbanistica
L’aggiornamento catastale e il titolo edilizio hanno funzioni differenti. Una variazione catastale non sostituisce la pratica edilizia necessaria e non regolarizza automaticamente opere eseguite senza titolo.
3. Aspettare gli ultimi giorni prima del rogito
L’accesso agli atti, il reperimento dei fascicoli, il sopralluogo e l’eventuale pratica richiedono tempo. Iniziare la verifica quando la data dell’atto è già fissata aumenta il rischio di ritardi e tensioni.
4. Dare per scontato che ogni difformità sia sanabile
Prima di promettere una soluzione occorre classificare le opere e verificare il procedimento realmente applicabile. In alcuni casi può bastare una CILA presentata dopo i lavori; in altri può servire una SCIA, un diverso titolo oppure il ripristino dello stato legittimo.
5. Correggere soltanto il Catasto
Quando la difformità è urbanistica non è sufficiente aggiornare la planimetria catastale. Prima deve essere affrontato correttamente l’aspetto edilizio; l’eventuale aggiornamento catastale rappresenta una fase distinta e conseguente.
Cosa dovrebbe controllare chi sta acquistando
Anche l’acquirente ha interesse a richiedere una verifica tecnica prima di assumere impegni definitivi.
Il controllo dovrebbe chiarire almeno:
quale sia lo stato legittimo dell’immobile;
se lo stato reale corrisponda ai titoli comunali;
se la planimetria catastale sia aggiornata;
se esistano pratiche ancora aperte o non concluse;
se eventuali difformità siano regolarizzabili;
quali siano tempi, costi e adempimenti necessari;
se la situazione possa incidere sulla compravendita o sui lavori futuri.
Queste verifiche sono particolarmente importanti quando sono stati spostati tramezzi, modificati bagni, realizzati ripostigli, uniti o divisi locali, chiuse porte o create nuove aperture.
La lezione di questo caso reale
L’appartamento sembrava conforme perché la planimetria catastale coincideva con ciò che si vedeva entrando nella casa. Soltanto l’accesso agli atti ha mostrato che il progetto edilizio comunale raccontava una storia differente.
Il successivo sopralluogo ha completato il quadro e permesso di individuare il percorso corretto.
Il principio da ricordare è semplice:
La planimetria catastale descrive l’immobile registrato al Catasto, ma per verificare la conformità urbanistica bisogna confrontare lo stato dei luoghi con i titoli edilizi depositati in Comune.
Prima di vendere o acquistare un immobile, la domanda corretta non è soltanto: “La piantina corrisponde alla casa?”.
La domanda corretta è: “La casa che vedo corrisponde allo stato legittimamente autorizzato?”.
Devi vendere o acquistare un immobile a Torino?
Per ogni mio cliente eseguo verifiche urbanistiche e catastali, accessi agli atti, rilievi, valutazioni di conformità e pratiche di regolarizzazione a Torino e provincia.
Una verifica eseguita prima della proposta, del preliminare o del rogito può individuare eventuali criticità e permettere di affrontarle con tempi e strumenti adeguati.
Contattami per richiedere una verifica preventiva dell’immobile.
Geometra Marseglia Giuseppe
Via Luini 96/d - Torino
011.698.59.55
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