Salva Casa: non solo teoria, ma un caso reale che ho risolto

Il Decreto Salva Casa (DL 69/2024) ha fatto molto parlare di sé, ma oggi voglio fare qualcosa di diverso: niente tecnicismi, niente copia-incolla dai siti normativi.

In questo articolo ti darò le informazioni essenziali su cosa cambia davvero con questa normativa e poi ti racconterò un caso concreto che ho seguito nel 2024, per farti capire come questa legge può davvero fare la differenza nella vita di:

• proprietari di casa,

• acquirenti,

• professionisti del settore (architetti, agenti immobiliari, tecnici).

🏛️ Cosa prevede il Decreto Salva Casa in sintesi

Il DL 69/2024 ha modificato l’art. 34-bis del Testo Unico Edilizia, ridefinendo le tolleranze costruttive ed esecutive. In pratica, stabilisce quando una difformità edilizia NON è da considerarsi abuso.

Questa è la chiave:

“Quando una difformità non è considerata abuso edilizio”

➤ Per gli interventi realizzati dopo il 24 maggio 2024:

Sono ammesse variazioni entro il 2% delle misure autorizzate (altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta, e qualsiasi parametro dell’unità immobiliare).

➤ Per gli interventi realizzati prima del 24 maggio 2024:

Le tolleranze sono progressive in base alla superficie:

Superficie	Tolleranza
fino a 60 m²	6%
fino a 100 m²	5%
100–300 m²	4%
300–500 m²	3%
oltre 500 m²	2%

➤ Nuove tolleranze esecutive (non numeriche)

Sono considerate regolari anche:

• piccole irregolarità geometriche,

• spostamenti di impianti,

• modifiche di finiture,

• variazioni interne non strutturali,

• errori progettuali corretti in corso d’opera,

• minore dimensionamento dell’edificio.

📌 Importante: queste norme hanno effetto retroattivo, ma devono essere asseverate da un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere, perito).

🏠 Caso reale: una vendita bloccata e un contenzioso evitato

📍 Torino, Giugno 2024 – Quartiere Lucento

Mi viene affidata la parte tecnica per la vendita di una villetta del 1924. Tutto regolare: accessi agli atti, planimetrie, controlli di conformità. L’immobile aveva già tre condoni edilizi risalenti al 2003, uno dei quali necessitava ancora di definizione finale (che avevo già avviato).

Ma ecco il problema:

La casa era stata costruita più piccola rispetto a quanto previsto dalla licenza originale del 1924.

Nulla di grave a prima vista: un condono definito rappresenta, per me, una provenienza certa e conforme.

L’acquirente firma il compromesso, inizia a progettare la sopraelevazione, ma...

⚠️ L’inizio delle contestazioni

Gli architetti incaricati dall’acquirente sollevano dubbi e contestazioni:

• la discrepanza tra la licenza del 1924 e lo stato attuale,

• richieste di sanatoria,

• minacce di annullamento del contratto con richiesta di doppia caparra e spese legali.

I tecnici dell’acquirente sostenevano che la difformità fosse un abuso edilizio, e che servisse un permesso in sanatoria – con tempi lunghissimi (anche 2 anni).

🔑 La svolta: entra in scena il Decreto Salva Casa

Nel frattempo, stavo studiando a fondo il nuovo DL 69/2024.

E lì trovo l’Art. 34-bis, comma 2-bis, che dice chiaramente:

Per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, è tolleranza esecutiva anche il minore dimensionamento dell’edificio.

🎯 Proprio il nostro caso.

🛠️ La soluzione tecnica

Preparo una relazione completa di stato legittimo, con:

• la licenza del 1924,

• il provvedimento di condono del 2003,

• una spiegazione tecnica in cui dimostro che la difformità rientra nelle nuove tolleranze come minore dimensionamento.

Questa documentazione viene inviata al notaio e al legale del venditore.

✅ Il risultato finale

📅 22 luglio 2024: dopo settimane di tensione, il rogito viene firmato.

• Il venditore ha concluso la vendita senza penali,

• l’acquirente ha ottenuto l'immobile regolarizzato,

• l’agenzia immobiliare ha chiuso la trattativa con successo.

📘 Cosa ho imparato (e cosa puoi imparare anche tu)

Questa vicenda mi ha confermato una cosa importante:

Con la giusta competenza tecnica, si possono evitare lunghi contenziosi e salvare vendite bloccate.

Ho potuto:

• difendere il mio cliente con solidi argomenti tecnici,

• applicare una norma nuova in un caso reale,

• evitare spese legali, ritardi e disagi a tutte le parti coinvolte.

🧭 La lezione per i proprietari (e gli agenti immobiliari)

Molti pensano che ogni difformità sia un abuso. Ma oggi non è più così.

Con strumenti come il Decreto Salva Casa, si possono:

• sbloccare vendite ferme da anni,

• sanare piccoli problemi senza ricorrere a sanatorie complicate,

• aumentare il valore dell’immobile in fase di vendita.

💬 Ti trovi in una situazione simile?

Hai difformità tra progetto e realtà?Vecchi condoni? Contestazioni in fase di vendita?

👉 Non disperare. Esistono soluzioni tecniche e legali.Se hai dubbi o vuoi approfondire, scrivimi o contatta un tecnico esperto in materia urbanistica.